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L’avantage fiscal de l’assurance vie réside dans l’exonération de fiscalité au bout de 8 ans d’existence (hormis les contrats générant plus de 4 600 € de gain par an pour un célibataire ou du double pour un couple, auquel cas un impôt sur plus-value de 7.5 % est appliqué). Mais cet avantage se transforme en une imposition lourde dans le cas d’un retrait anticipé pendant les 8 premières années. Pour tous les contrats d’assurance vie multisupports souscrits après le 26 septembre 1997, le montant du prélèvement fiscal s’élève à 35 % en cas de retrait pendant les 4 premières années, puis de 15 % les 4 années suivantes. Dans les deux cas, les prélèvements sociaux de 12.1 % sont à rajouter. Au bout de deux ans, c’est bien la moitié des intérêts qui sont perdus…

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Le taux de 10 % que vous évoquez inclut la prime d’état qui était encore très élevée pour les PEL ouverts entre 1983 et 1985. Pour cette même année, le taux sans prime s’élevait à 6.3 % et ouvrait droit à un prêt au taux de 8 %. En principe, ce sont les prélèvements sociaux actuels qui s’appliquent sur votre plan de sorte que vous devez déduire de vos 10 %, leur seuil actuel de 12.1 % auquel vous devez ajouter le PFL (prélèvement forfaitaire libératoire) de 18 % applicable à partir du 12ème anniversaire ce qui est votre cas. Vous devriez donc vous retrouver avec un taux de 10 % amputé de 30.1 %, soit un taux net de 6.9 % !

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Ce type d’opération intervient régulièrement dans le cadre de rachat de portefeuille clients entre banques. Dans le cas de figure que vous évquez, le Crédit Foncier a racheté l’une des activités de Barfimmo, filiale de Barclays, consistant en des prêts immobiliers ainsi que des produits de restructurations de crédit. Vous avez donc été averti de cette cession qui est réalisée dans un cadre non seulement légal, mais aussi obligatoire.

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Si votre question est de savoir si les frais et autres taxes relatifs au démembrement d’un bien immobilier sont différents dans le cas d’un financement, la réponse est non. L’utilisation du don manuel, dit en l’occurrence Tepa (du nom de la même loi), n’occasionne en rien une économie des frais, c’est à dire des droits d’enregistrement et des droits de mutation, qui sont par ailleurs déjà réduits dans le cas précis d’un démembrement.

En revanche, le financement d’un tel achat peut dans certains cas de figure ouvrir à crédit d’impôt ou à réduction d’impôt si le nu-propriétaire déclare par exemple les lieux comme sa résidence principale. Il peut ainsi déduire les intérêts d’emprunt de ses revenus.

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Non, c’est faux ! Le doublement du prêt à taux zéro avait pour date limite le 30 juin 2010 conformément aux directives du gouvernement dans le cadre du plan de relance de l’économie et du soutien au secteur bancaire et immobilier en particulier. Depuis le 1er juillet, les barèmes applicables du prêt à taux zéro sont à nouveau les mêmes que ceux qui étaient en vigueur avant les mesures gouvernementales depuis le 1er janvier 2007. Si vous vous rendez sur un site comme cbanque.com, vous aurez les barèmes en détail.

Ce que vous avez par ailleurs pu lire sur internet est donc totalement erroné.

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Le rachat de crédit locataire qui est une expression générique signifiant concrétement qu’il s’agit de regrouper ses crédits personnels et autres prêts à la consommation est a priori la formule de regroupement de crédit la plus usitée par les prospects. Plusieurs explications à cela : en premier lieu, le fait qu’il s’agit d’un type d eproduit s’adressant à la fois aux propriétaires tout comme aux locataires. Cette mixité est donc privilégié, car c’est la seule option s’offrant aux personnes locataires d’une part ainsi que le choix pour les propriétaires de ne faire racheter que leurs prêts conso en laissant en place leur crédit immobilier si ce dernier est à un taux intéressant par exemple !

C’est notamment pour cette raison qu’une récente étude du mensuel économique dévoilait qu’environ 52 % des rachats de crédits se faisaient sous la forme de rachat de crédit locataire. Mais d’autres motifs contribuent au phénomène. Les frais sont généralement plus réduits, car un passage chez le notaire n’est pas nécessaire. Pour cette même raison, les délais de mise en place du nouveau prêt sont aussi raccourcis.

Seuls petits bémols : les risques sont plus élevés pour les banques qui n’ont pas de garantie de sorte que les études sont plus lourdes. Par ailleurs, les possibilités pour obtenir de la trésorerie sont aussi limités avec des enveloppes ne dépassant pas 10 000 euros dans la plupart des cas…

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Tout propriétaire a en effet le droit d’augmenter annuellement le montant de son loyer en appliquant le coeffiscient trimestriel correspondant à l’indice de révision des loyers publié par l’INSEE. Ce phénomène est appliqué par année glissante. Rappelons que l’IRL s’est substitué depuis maintenant près de deux ans à l’indice du coût de la construction (ICC) qui n’est plus appliqué dans le cadre des révisions de loyer entre particuliers.

L’augmentation annuelle de loyer que vous connaissez est donc légale et ne connait aucune limitation due au fait que vous êtes retraités. Toutefois, par les temps qui courent, la plupart des propriétaires se montrent très prudents avec la révision des loyers à la hausse, car mieux vaut un loyer modéré ou constant que pas de loyer du tout…

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Oui, c’est tout à fait légal, mais à certaines conditions. En premier lieu, l’associé locataire doit déclarer le bien en question comme étant sa résidence principale. Par ailleurs, le fait de ne pas louer officiellement les lieux interdit à l’associé de déduire des intérêts d’emprunt au titre d’un éventuel prêt immobilier puisque le bien ne ferait pas l’objet d’un usage locatif. Si d’aventures, d’autres biens appartenant à la même SCI sont eux loué, alors l’asocié est tenu de proratiser ces mêmes intérêts d’emprunt en fonction de sa quote-part et de la surface louée.

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De manière générale, c’est la loi telle qu’elle était en vigueur lors de la mise en place d’un projet qui s’applique, donc dans votre cas, ce sont bien les dispositions en matière de déduction d’intérêts d’emprunt de 2010 qui seront retenues par l’administration fiscale. A savoir, une déduction de 40 % la première année ainsi que de 20 % les 3 années suivantes. Nous vous rappelons que seuls les logements neufs ne bénéficieront plus de ce pourcentage dès 2011 à moins d’être classés « bâtiments basse consommation » auquel cas les crédits d’impôt seront importants et s’établiront à 40 % des intérêts d’emprunt pendant 7 ans.

Dans l’immédiat, vous n’avez rien à craindre. Même si une loi est votée entre

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